停车位居民免费使用，开发商无权租售？谣言！真相在这里辟谣

本文于2020年1月5日晚进行了修改，细化了对小区停车位（库）的所有权分析。该分析仅系个人对现行法律规定的理解，如有不同见解欢迎留言或者添加微信公众号“法律巴士”（ID：LawbusNet）讨论。

不知从哪一年开始，网络上就开始流传《法院终于判了：停车位居民免费使用，开发商无权租售！转发让更多人知道》类似的文章，说的是南京鼓楼区某小区业委会起诉开发商，要求居民免费使用停车位，开发商无权售卖停车位，获得胜诉，“法院判决开发商将地下停车位交给业委会管理，全体业主享有地下停车位的权益”。甚至到今年还有微信公众号在刊发此类文章，更甚至得到了一些大V乃至法律人士的转发点赞。在法律行业从业多年，法律巴士（www.lawbus.net）看到此文章第一反应是小区车位物权一定全部归业主共同所有吗？这与《物权法》规定貌似不符吧，能不能找到判决书原文对照一下？

感谢最高院的信息化建设，还真在中国裁判文书网上找到了南京市鼓楼区人民法院2014年9月18日作出的（2013）鼓民初字第1656号原告星汉城市花园业主委员会与被告江苏星汉置业有限公司车库纠纷一案的民事判决书。看了判决书原文，直呼网络谣言坑害人。根据判决书，事情的真相是这样的：

江苏星汉置业有限公司（以下简称开发商）于1998年开发建设星汉城市花园小区（以下简称小区），小区规划核准36个地下车库，开发商实际建设59个，法院认为超规划建设的23个地下车库应属业主共有。

星汉城市花园业主委员会（以下简称业委会）起诉，第一条诉讼请求就是确认所有地下车库归全体业主所有。此时，开发商已出售35个车库，其余24个车库已交付给业委会，由业委会委托物业公司出租，收益归全体业主。

根据2004年12月15日南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》第六条规定，应有不低于15%的室内停车位为业主共用（非共有），小区规划36个×15%=5.4个，即规划内的地下车库至少6个为业主共用，其余30个地下车库可以由开发商处置。那么加上开发商超规划建的23个，小区归业主可以共用的地下车库总共应该有29个，其中规划外的23个所有权归业主共有，规划内的6个所有权归开发商但由业主共用。开发商已经移交了24个，还差5个，但是剩余车位已全部出售无法实际移交，最终法院判决开发商向业委会支付5个地下车库的销售款，驳回业委会的其他诉讼请求。

南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定(试行)》

六、根据《南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则》建设的机动车停车位按以下原则确定归属：

相当于标准配件总量15%的室内机动车停车位以及全部露天机动车停车位为业主共用停车位，其余为房地产开发企业可销售的业主专用停车位。规划部门核定停车位分配比例的，从其核定。

小区停车位（库）所有权分析

《物权法》第30条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”这里的合法法律巴士认为需要符合国土规划及建筑工程两方面的法律规定。结合上述案例，法律巴士分析小区停车位（库）的所有权关系如下：

1、规划内且未计入公摊面积、未核算在住宅开发成本之内的地下停车位（人防车位除外）所有权归开发商所有。开发商是否进行了产权登记不影响其享有所有权，因为该所有权是依据“合法建造”这一事实行为取得，非依登记取得。“合法”当然一是要在规划许可内，二是要所占面积未分摊，三是要开发商自己投资。

2、规划外且未计入公摊面积、未核算在住宅开发成本之内的地下停车位（人防车位除外）的地下停车位，因为超出规划数量，属于违法建筑。如果开发商后续通过申请修改规划，使其获得规划许可，即获得其所有权，否则仍然是非法产物。法律巴士认为对于违法建筑应当通过行政执法进行纠正，像上述案例中直接判归业主共有不甚妥当，实际上是通过司法途径使违法建筑合法化。

3、计入公摊面积或者核算在住宅开发成本之内的地下停车位（人防车位除外）所有权属于业主共有。关于业主分摊公共建筑面积涉及比较专业的住建规划知识，据法律巴士所知，一般不涉及到地下车库，所以该种情况应该是不存在的。理论上，凡是业主分摊了面积的建筑，其所有权均由业主共有。同样，住宅开发成本的核算涉及的专业知识更为复杂，法律巴士认为核算在住宅开发成本之内的地下停车位（人防车位除外）已经不是开发商投资，而是由业主分摊了建筑费用，应当属于业主共有。

4、独立封闭停车库。这里的独立封闭停车库指的是建筑物一层或者其他专门建设的与外界隔绝、有门出入的停车库，其所有权首先要看是否在规划内，同时作为独立使用空间销售或出租的封闭停车库不应计入公用建筑面积部分，所以一般不涉及公摊。这种停车库，实际上就是一套房屋，如果是合法建筑，其所有权当然归开发商所有，一般开发商也会进行所有权初始登记。

5、规划内且未占用业主共有面积的地面停车位所有权归开发商所有，原因同前文第1种情况。业主共有面积见《物权法》第70条、第73条规定，具体到每个小区详细要见规划。

6、占有业主共有面积的地面停车位，无论是规划内还是规划外，其所有权均归业主共有，因为《物权法》第74条第3款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

7、人防停车位比较复杂且存在争议，通说认为所有权属于政府，也有认为应是业主共有，现实中一般是由开发商出租，这里不予详述。

业主共有停车位的所有权实现方式也是多样，并不是一定要大家都能停，也可以是出租，租金归全体业主共有。

停车位（库）产权

关于停车位（库）产权，开发商拥有所有权的停车位（库）也是可以办理所有权登记的。因为独立停车库的房屋属性，一般都会有所有权登记。但是对于停车位的所有权，现行《物权法》规定的较为模糊，地下停车位至少需要通过专业施工实现，地下车库作为一个整体建筑，每个停车位都是这个建筑的一部分，而地面停车位，尤其是地面划线停车位仅仅是一块土地，根本难以称之为建筑，难以说这样的停车位具有所有权属性。对于停车位的所有权登记有比较苛刻的限制条件，并且各个地方的规定都不一样。很多开发商因为不符合要求或者嫌麻烦，并不能或者没有对停车位办理所有权登记。

根据《物权法》第31条的规定，因为合法建造等事实行为享有不动产物权的，进行处分时仍然需要依照法律规定办理登记，否则不发生物权效力。停车位（库）属于不动产，所有权转让经登记才发生物权效力。所以，办理了所有权登记的停车位（库）出售的是车位所有权，业主购买后可以办理过户，拥有停车位（库）的所有权。未办理所有权登记的停车位（库）出售的是停车位的使用权，业主购买后没有不动产权证书，只拥有使用权，实际上是一种使用权的转让的长期租赁关系。

不信谣不传谣，法律人更不能被网络谣言所忽悠！

附：（2013）鼓民初字第1656号原告星汉城市花园业主委员会与被告江苏星汉置业有限公司车库纠纷一案的民事判决书（来源：中国裁判文书网）

南京市鼓楼区人民法院

民事判决书

（2013）鼓民初字第1656号

　　原告星汉城市花园业主委员会，住所地南京市。

　　负责人陈维，业主委员会主任。

　　委托代理人张琴锋，北京市大成（南京）律师事务所律师。

　　被告江苏星汉置业有限公司，住所地南京市。

　　法定代表人杨林，总经理。

　　委托代理人范凡，江苏薛济民律师事务所律师。

　　委托代理人戴玉芹，江苏薛济民律师事务所律师。

　　原告星汉城市花园业主委员会（以下简称业委会）诉被告江苏星汉置业有限公司（以下简称星汉公司）车库纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告业委会的委托代理人张琴锋，被告星汉公司的委托代理人范凡、戴玉芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告业委会诉称，1998年被告经建设、规划部门许可建设了星汉城市花园住宅小区，并按《南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则》、南京市规划局对该项目《建筑工程规划设计要点通知》的要求和《半地下室平面规划核准图》的核定，以0.2车位／户的比例标准（36个标配车位）建设了半地下车库。车库建成后，被告在未取得产权登记及销售许可的情况下，将车库向小区业主出售。原告认为，根据《江苏省物业管理条例》的规定，地下车库作为小区公共配套设施应属全体业主所有，而根据法律规定及合同约定，星汉城市花园小区的土地使用权已全部转让给业主，业主就被告建造的地下车库支付了对价，故应该取得地下车库的所有权。被告出售地下车库的行为违反了法律规定，也侵犯了小区全体业主的合法权益，故原告诉至法院，请求确认星汉城市花园地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利为原告所代表的全体业主共有；被告立即向原告移交星汉城市花园地下停车库，不能移交的支付车库的实际出售价款；被告承担本案诉讼费用。

　　被告星汉公司辩称，一、业委会作为原告主体不适格，其既未与被告签订房屋或车库的买卖合同，也未得到业主大会的授权，故其无权提起诉讼；二、根据《物权法》第七十四条第二款规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属由当事人通过出售、附赠、或者是出租等方式约定。原告并未提供其与被告约定取得地下车库的证据，故其对地下车库不享有权利；三、被告销售地下车库的行为得到了房产部门的认可，所销售地下车库的建筑面积也未分摊给全体业主，故被告应享有地下车库的所有权。综上，请求驳回原告的起诉或诉讼请求。

　　经审理查明，1998年，被告星汉置业公司经建设、规划部门的许可建设星汉城市花园小区，并按《南京市规划局建筑工程规划设计要点通知》的要求，以0.2车位／户的标准建设了地下车库。建成后的小区，土地使用权面积为7697.60平方米，共用分摊面积为7697.60平方米。地下车库的建筑面积为2794.46平方米，规划核准为36个车库（被告实际建设59个车库），作为独立于商品房建筑面积的部分在《南京市预售商品房备案证明》和《商品房屋登记备案平面图》中得到了反映，但未取得独立的销售许可证。2000年被告按高档商品房定价办法对星汉城市花园商品房自行定价销售，并以均价100000元／车库的价格向小区业主出售地下车库的使用权，车库使用权的年限同业主购买商品房的年限。现被告已出售35个车库，其余24个车库由原告委托物业公司出租，收益归全体业主。

　　以上事实，有双方当事人陈述、国有土地使用权出让合同、商品房买卖契约、购买星汉城市花园停车位使用权协议书、《南京市规划局建筑工程规划设计要点通知》、《南京市预售商品房备案证明》、《商品房屋登记备案平面图》等证据予以证实。

　　本院认为，业主委员会是业主大会的执行机构，体现的是全体业主的意志，本案所涉车库的权利归属与全体业主均有利害关系，作为代表全体业主意志的原告有权提起诉讼，故系本案适格主体，被告关于原告不符合主体资格的抗辩意见，本院不予采纳。

　　根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，归业主共有。星汉城市花园小区规划核准车库数量为36个，实际建设59个，故超规划建设的23个车库应属业主共有。规划核准的36个车库中，按照2004年12月15日南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》第六条的规定，应有不低于15%（最低6个）的车库为业主保留。因此，星汉城市花园小区业主实际有权取得的车库为29个，原告要求确认其对小区全部车库均有占有、使用、收益、处分的权利，依据不足，本院不予支持。被告已交付了24个车库，尚应向原告移交5个车库。因被告应移交的车库已实际出售给小区其他业主，原告要求移交车位的请求实际无法履行，故原告有权要求被告支付5个车库对应的出售价款500000元。

　　综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物业管理条例》第十五条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：

　　一、被告江苏星汉置业有限公司于本判决生效起十日内给付原告星汉城市花园业主委员会车库出售款500000元；

　　二、驳回原告星汉城市花园业主委员会的其他诉讼请求。

　　本案诉讼费2000元，由被告江苏星汉置业有限公司负担（原告已预交，被告于执行本判决时一并支付原告）。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（开户行：农行鼓楼分理处；账号：10×××76）

审　判　长　　乔延彬

人民陪审员　　孙可义

人民陪审员　　奚正财

二〇一四年九月十八日

见习书记员　　沈　婷