非依法律行为取得的不动产物权再处分的特别限制

不动产物权可依法律行为取得，亦可不依法律行为取得。法律巴士《非依法律行为发生物权变动的类型》一文归纳了非依法律行为发生物权变动的四种类型，实际上也是《物权法》的明文规定。《物权法》第28~30条规定如下：

第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 
　　第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。 
　　第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

但是，紧接着，《物权法》第31条又对非依法律行为取得的不动产物权进行了限制：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”此条既承认非依法律行为取得的不动产物权无需登记，在产生法律规定的事实时就发生物权的变动，又要求该种不动产物权的再处分前必须进行登记。

非依法律行为发生的物权变动无须进行登记或交付是物权公示原则的例外可能会导致登记、占有的权利与实际权利不一致，不利于交易安全。尤其是不动产交易中，当事人对不动产登记有信赖利益，为了保障这种信赖利益，维持不动产登记生效主义，对非依法律行为取得不动产物权的人进行特别限制尤为重要。

理解《物权法》第31条要把握以下四点：

1、条文“处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”中的“处分该物权时”实际指的是“处分该物权前”，即权利人处分物权时该物权已经登记在自己名下，否则该处分行为不发生物权效力。

2、该条要求的登记效力不在于创设物权，而是对已经存在的物权进行宣示，所以理论上称之为“宣示登记”。

3、该条适用的前提是所处分不动产物权按法律规定需要登记，如果所处分不动产物权不必登记就不受该条限制。

4、该条目的在于督促新权利人及时办理变更登记，以防因第三人善意取得而丧失权利。