不动产登记簿登记的权利人与真实权利人不一致的几种情形

不动产登记兼具民事、行政双重属性，其作为不动产物权的公示方法，并不必然真实反映不动产的物权状态。从生活实际来看，不动产登记簿登记的权利人与真实权利不一致的情形主要有以下几种：

1、夫妻共同所有的不动产登记在一人名下。夫妻婚后所得财产原则上属于夫妻共同财产，婚后购买的房屋无论是登记在夫妻谁的名下，均为夫妻共同财产。

2、借名购买不动产登记在被借名人名下。为了规避房屋限购政策或者其他限制，达到购房或者减少购房成本的目的，往往有人会自己出资但借用他人名义买房，房屋登记在该人名下，此时实际权利人是出资人。

3、作为遗产的不动产登记在继承人、受遗赠人以外的人名下。通常情形是被继承人死亡后继承已完成，但是未办理变更登记。

4、法院生效裁判文书确认的权利人与登记权利人不一致。法院生效裁判文书确认了不动产新的权利人，但尚未办理变更登记，比如夫妻共同一套房屋，登记在男方名下，离婚诉讼时法院判决该房屋归女方所有，虽然登记的权利人仍然是男方，但是从判决书生效之日起女方才是该房屋的所有权人。

5、仲裁委员会的仲裁书确认的权利人与登记权利人不一致。具体同法院生效裁判文书。

当不动产登记簿登记的权利人与真实权利人不一致并且双方就不动产归属问题发生纠纷时，真实权利人应当通过民事诉讼请求确认其享有的物权，而不是通过行政诉讼要求变更登记。因为此时的纠纷发生在两个“权利人”之间，针对的是不动产登记的原因行为，并不是不动产登记机关的错误登记导致的纠纷。

但是不动产登记簿登记的权利人擅自处分不动产造成善意取得的，真实权利人不得主张确认物权。因为善意取得也是所有权原始取得的一种情形。