不动产登记兼具民事与行政双重性质

理论界对不动产登记的法律性质历来有争议，大致有民事行为说、行政行为说、混合说三种学说。民事行为说认为，不动产登记基于当事人的申请，即基于当事人的登记请求权，先有请求权再有登记与否的结果，是一种民事行为。行政行为说认为，不动产登记是政府机关依申请进行，对不动产的登记、公示、确权，具有行政属性，是行政行为。混合说认为，不动产登记在不同阶段具有不同性质，在申请环节是一种民事行为，申请与否、申请内容由当事人决定；在审查登记环节，由政府机关决定，是一种行政行为。

法律巴士认为，混合说比较符合我国不动产登记的法律性质，但其切割看待也不尽然全对。我国不动产登记更具有的性质是复合性。一方面其有物权效力，即民事法律效力；另一方面，其由公法规范，由国家机关负责。具有民事、行政双重属性。

不动产登记是不动产物权的公示方式

在《船舶、航空器、机动车等特殊动产交付后，债权人不得主张为“善意第三人”》一文中，分析了我国物权变动模式属形式主义，公示原则采公示生效主义。物权公示原则是物权法的基本原则之一。其中不动产的公示方法为登记。

首先，不动产登记的目的并非国家要对不动产交易进行行政管理，其目的在于对不动产的状态进行公示，维护交易安全。其次，不动产登记并非赋予不动产物权属性，非基于法律行为发生的物权变动，如依据法院裁判文书、政府征收决定等，物权并非生效于不动产进行登记时，物权生效并不等于不动产登记。最后，不动产的物权变动取决于当事人关于物权变动的原因行为，而非登记，原因行为无效的，即使登记也会被撤销；原因行为有效而登记因程序瑕疵被撤销的，权利人仍可要求出让人继续履行义务。

综上，物权变动的根源在于当事人的民事权利，而非政府的公权力。在公有制背景下，我国物权法发展很晚。长期以来认为不动产物权效力来自于公权力授予，不动产登记是公权力对物权效力的确认。物权法飞速发展的今天，这种观点是非常错误的。

不动产登记又是一项行政行为

我国负责不动产登记的机构是国家行政机关，就其主体与程序而言，不动产登记具有行政行为的特点。虽然登记依申请进行，但是不动产登记并非行政许可行为，也不是行政确认行为，并不同于一般的具体行政行为。行政机关进行不动产登记，并不具备自由裁量权、不得自行决定登记、不具备强制性。最高院民一庭认为，我国不动产登记是“准法律行为的行政行为”。

实践中，对土地、林地、草原等自然资源领域，有政府确权程序，政府对土地等自然资源登记造册、核发证书的过程，是一个行政确权过程。这一确权、登记过程由同一机关完成，确权行为与登记行为结合在一起，但是并不意味着登记行为就是行政确权。行政确权只是确权后初始登记，初始登记后的交易过程中，登记发证行为则不是行政确权行为。